案情简述

　　近日，秦安县人民法院审理了一起涉农村房屋买卖合同纠纷案件。

　　甲系A村村民，乙、丙系B村村民，乙、丙在B村有一处宅院。2016年，甲与乙、丙在他人见证下签订买卖协议，约定乙、丙将其位于B村的一处宅院以总价800000元转让给甲，甲在2016年年底向乙、丙支付首付300000元，款到之日，由乙、丙向甲写收据，并交付相关凭证。剩余款项在2017年5月1日之前付清。同时，乙、丙搬离该宅院并向甲交付宅院……协议签订后，甲按约定向乙账户支付首付款300000元，乙、丙给甲出具收条1份。

　　后由于涉案宅院手续不全，双方协商终止买卖协议，由乙、丙尽快退还转让款。但经甲多次催要，乙、丙至今未退还甲转让款，甲无奈之下将乙、丙诉至法院，要求乙、丙返还转让款。

　　法院经审理认为，按照我国土地管理法律、法规的有关规定,农村宅基地属于农村集体经济组织所有,不得在非本集体经济组织成员之间进行买卖,宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，甲系A村村民，乙、丙系B村村民，双方虽约定将乙、丙位于B村的宅院出售给甲，但甲与乙、丙并非同一集体经济组织，故涉案宅院的买卖必然导致宅基地使用权向本集体经济组织以外流转,因此乙、丙与甲签订的买卖合同违反了土地管理法的强制性规定,应属无效。乙、丙应当返还甲已支付的转让款，故判决支持甲的诉请。判决后，双方均服判息诉。

　　法官说法

　　2020年6月，中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》，该方案明确：“按照我国现行法律法规和有关政策规定，宅基地属于本农民集体成员集体所有，农户依法拥有宅基地使用权，可以按照有关规定，在本集体经济组成内部进行转让。严禁城市居民到农村购买宅基地，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证、房产证等。”

　　在此，提醒广大购房者，根据“地随房走”的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的转让，又根据我国土地管理的法律及其他相关规定，个人只有宅基地的使用权，该使用权仅能在同一村集体经济组织成员内部转让，因此，农村房屋买卖合同的效力以无效为原则，以有效为例外。广大购房者不能贪图一时利益，而不顾“身份”盲目购买。